Archive for أبريل 25th, 2010

خالد شاكر المبيض

تصدرت في الآونة الأخيرة أزمة تملك المساكن من قبل طبقة محدودي الدخل والطبقة المتوسطة في السعودية معظم الصحف والمجالس والمنتديات وبدْء الحديث عن: مَن المسؤول عن تلك الأزمة فألقى البعض بالمسؤولية على تجار العقار أو على البنوك وأخيراً اتفق الجميع على أن السبب الأول هو ارتفاع أسعار العقارات بشكل عام.

عزيزي القارئ أنا باعتقادي ان الأسباب أعلاه ليست أساسية في المشكلة ولكن قد تكون عوامل مؤثرة ولكن الأسباب الأساسية في أزمة السكن في السعودية تعود إلى أمرين أساسيين وهما:

•عدم وجود ثقافة السكن في مساكن اقتصادية من قبل الشريحة المتضررة .

•عدم وجود مطورين لمساكن اقتصادية وحلول مبتكرة لتوفير مساكن اقتصادية.

فالسبب الأول يكمن لعدم وجود ثقافة تقبل السكن في مسكن اقتصادي يلائم بشكل أساسي حاجة السكان دون وجود مساحات في المنزل مهدرة ومدى استطاعة الشباب في تقبل مساكن تلبي الحاجة خلال الفترة العمرية التي يمر بها فتجد أن معظم الشباب الذين لا يملكون عائلة كبيرة يرغبون في شراء منزل يفوق حاجتهم الحالية ويتطلعون لمسكن أكبر من حاجتهم معللين ذلك لنظرتهم المستقبلية في حال كبرت عائلتهم مما يجعلهم لا يتقبلون العيش في مساكن اقتصادية تصلح لمرحلتهم العمرية والأسرية .

والسبب الثاني هو أن معظم المطورين العقاريين الذين يبنون مساكن يبنونها بمساحات ومواصفات لم تعد تلائم إمكانيات الشريحة المتضررة كما أنه لا يوجد كود بناء للمساكن الاقتصادية ومعظم المساكن الاقتصادية عبارة عن عمائر فيها شقق سكنية منفذة بطريقة ليست مناسبة لكي تكون سكناً دائماً أو أنها لا تلبي بشكل أساسي احتياجات العائلة السعودية .

فلو أن هناك أفكارا جديدة لتوفير مساكن اقتصادية مبتكرة تلبي حاجة الشريحة المتضررة لوجدت إقبالاً كبيراً ولأصبح بإمكان شريحة كبيرة من المواطنين تملك مساكن لهم بأسعار مقبولة كما أن الحاجة أصبحت ملحة لإقامة مشاريع لأحياء اقتصادية مخدومة والتي ستكون ذات ربحية للمطور وشركات التمويل كما أنها ستحل أزمة الإسكان بشكل كبير إذ أن الدراسات التي عملت مؤخراً من قبل مجموعة من المكاتب الاستشارية أثبتت أن بناء مساكن اقتصادية سيوفر وحدات عقارية بأسعار مناسبة للطبقة المتوسطة ومحدودة ومربحة للمطورين على حد سواء رغم الأسعار الحالية للأراضي السكنية في جميع مدن المملكة.

الرياض – خالد الربيش

سجل الطلب على المنتجات السكنية ارتفاعاً؛ مصحوباً باستقرار نسبي للأسعار؛ ورغم تنافس جهات التمويل العقاري المتخصصة؛ والبنوك في تمويل شراء المساكن خاصة التي يتم تطويرها من قبل شركات تطوير عقاري كبرى؛ إلا أن السوق سجل عددا من المبيعات النقدية لوحدات سكنية.

ويعزو مطور عقاري بارز هذا الإقبال إلى قدرة فئة من السعوديين والمقيمين على الشراء النقدي؛ خاصة من التنفيذيين والمديرين في القطاع الخاص؛ والشركات الأجنبية.

وبلغت مبيعات إحدى شركات التطوير العقاري في حي السليمانية بالرياض للمقيمين أكثر من 60% من عدد الوحدات السكنية المكونة لمشروعها الذي يضم 25 فلة.

واعتبر ماجد الحقيل المدير التنفيذي لشركة رافال؛ أن الشراء النقدي للوحدات العقارية عموماً؛ والسكنية خاصة؛ تعكس قدرة فئات محددة من المجتمع على الشراء؛ رغم توفر قنوات تمويل إسكاني عديدة؛ مشيراً في هذا الصدد إلى أن الشركة نفذت عمليات بيع عن طريق شركة أملاك العالمية للتمويل.

وقال الحقيل إن شركته ماضية في البيع في ضاحية بلنسية -شرق القاعدة الجوية بالرياض- مستيعداً أي تعديل في أسعار الوحدات؛ نظراً لتداعيات أسعار مواد البناء الأخيرة؛ مشدداً في الوقت ذاته على البعد الأخلاقي الاجتماعي المكون لرؤية الشركة؛ من خلال توطين منتجات سكنية بأسعار مناسبة؛ وضمن أحياء مكتملة الخدمات.

وكانت شركة رافال قد ابرمت في وقت سابق اتفاقية تمويل مع شركة أملاك العالمية للتمويل أول شركة تمويل عقاري مرخصة في المملكة – لتقديم خدمات التمويل العقاري المتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية للراغبين في شراء فلل سكنية ضمن ضاحية بلنسية التي تقوم على تطويرها شركة رافال؛ وقام بالتوقيع على الاتفاقية ماجد الحقيل، المدير التنفيذي لشركة رافال وعبدالله الهويش، العضو المنتدب لشركة أملاك العالمية.

يقدر احتياج المملكة من الوحدات السكنية، إلى أكثر من مليوني وحدة سكنية خلال العشر سنوات القادمة باستثمارات تتجاوز تريليون ريال، وتعد المملكة من أعلى دول العالم من حيث النمو السكاني حيث يصل معدل النمو السكاني إلى حوالي 3 في المائة.

وقال وليد بن عبدالرحمن المرشد مدير مؤسسة التمويل الدولية في السعودية ومسؤول الاستثمار الإقليمي في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، إن نسبة التمويل الاسكاني الى الناتج المحلي في المملكة تبلغ حوالي 2% بينما تصل في الولايات المتحدة الى 75% ودول اليورو الى 50% وبعض دول الشرق الاوسط الى 10%.

وتعتبر المملكة من اعلى دول العالم في عدد الاشخاص الساكنين في الوحدة السكنية الواحدة حيث تصل الى 6 اشخاص متجاوزة الهند التي تصل الى 5.5% اشخاص، وماليزيا 5 اشخاص، ومصر 4.3 اشخاص.

يستعد الاقتصاد السعودي إلى إدخال النشاط العقاري في الدورة المالية من خلال إقرار أنظمة الرهن العقاري والتمويل العقاري، والأنظمة المساندة لها.

ويوكل النظام الجديد للتمويل العقاري إلى مؤسسة النقد العربي السعودي تنظيم التمويل العقاري من خلال السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن لغرض تمويلها استثناءً من حكم الفقرة (الخامسة) من المادة (العاشرة) من نظام مراقبة البنوك.

ووفقا للمرشد فإن التقديرات الرسمية تشير إلى إن إجمالي عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من البنوك السعودية (مجتمعة) تشير إلى أقل من 22.800 عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7 مليار ريال. (ما يعادل 1.2% من إجمالي الناتج الوطني) حسبما تشير إحصاءات 2005م حسب الأسعار الجارية. وتطرح البنوك المحلية وشركات التمويل برامج التمويل العقاري بصيغتي (المرابحة, الإجارة) كصيغ بديل لنظام البيع المبكر؛ الذي يعتبر من أهم الأنظمة المساعدة على سهولة تملك المساكن.